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陆媒 2014部分城市房地产市场或面临崩盘

2018-03-02 06:49:05编辑:綦羚人气:



中国住宅开发市场面临的风险在加大频繁爆出的天价地正在蚕食住宅开发商的利润空间,一二线并非安全的避风港;三四线住宅售卖“收割了一茬”便难以为继,整体住宅高库存供大于求 世联地产董事长陈劲松认为,中国房地产市场单边上扬的时代已经结束,2014年城市间分化的局面还将加剧,市场的不确定性大幅上升,甚至不排除某些城市和区域会出现崩盘 高价地的去化压力 2013年是房地产历史上地王最多的一年,不完全统计,全年地王出现超过20幅 虽然目前房企回归一二线城市的动作并未停止,但中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱认为,京沪深穗四个一线城市已经走过了房地产高速发展的最快阶段,而从目前趋势来看,除了有“畸形需求”的北京之外,上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓 在目前整体市场容量衡定的情况下,一线城市新房的成交量相对峰值已经回落数据显示,2013年北京市新建商品住宅的成交面积为约946.3万平米,相比2012年的峰值出现了约45万平方米的降幅;上海2013年的新房成交量则比2007年的峰值下降约40% 在此背景下,开发商回归一线城市的开发难度和风险都在加大北京亚豪机构指出,从2013年成交地块的土地成本来看,未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显,2014年年初,北京楼市将会有一批中高端项目集中上市,占比将显著上升 但与此同时,2013年这批高价地在未来面临的去化风险也在增加丁祖昱分析,未来一线城市刚需住宅板块面临较大调整,豪宅市场也将面临去化的压力 “刚需客户群体购买力上升幅度有限,对于单价和总价的承受能力有限;而豪宅不是必需品,需求量也相对固定”丁祖昱透露,从其2013年监测的数据来看,上海全年成交千万级豪宅3000余套,北京成交2000余套,广州和深圳加起来不过1000套 北京中原地产市场总监张大伟则指出,在一线和部分二线城市的高地价项目中,地价已经占到整个产品成本的40%以上,风险在于,随着未来房价涨幅放缓、下跌,房企的利润空间将被挤压,甚至可能亏本 二线城市的高库存隐患 一线城市的高端住宅面临去化压力,二线城市的市场库存则持续积累 据CRIC研究中心监测,新增供应与2013年各地成交数据相比较,大多数二线城市供应规模能够覆盖当前各地住宅成交需求在其样本城市中,八成城市新增住宅供应将同比上升,宁波、南京、成都三市同比增幅超过20%,其中宁波更是达到48%CRIC研究中心预计,2014年二线城市的供应面将迎来全方位扩张 上海易居房地产研究院副院长杨红旭对21世纪经济报道记者说,二线城市的消化周期介于一线城市与三线城市之间,目前来看,整体市场成交相对平稳,供应却激增,库存大量累积的隐患显现,但不同城市的风险正在分化 以天津为例,2013年前11月,供求比已达1.4,供远大于求,而近15个月的消化周期,远超其他二线城市,滨海新区呈现萧条 重庆和长沙每年市场交易量庞大,成交均价却处于低位水平数据显示,2013年前11月,长沙商品住宅成交已破1400万平方米,重庆也早已破千万平方米,但从均价来看,长沙仅在6000元/平左右,重庆也只是维持在7000元/平的套内水平 世联地产研究总监吴志辉说,在世联的调研中,即使部分拥有产业集聚和人口集聚能力的二线大城市,例如供给巨大涨价压力不大的武汉、重庆和成都,2013年部分开发商在当地的盈利水平也不高,其中不乏知名房企;在一些传统的发达区域,例如苏南地区的苏锡常,因为外需的疲软楼市表现很差;即使在杭州这样的1.5线城市,不少开发商也面临着去化并不如意的挑战 “房企在以上二线城市很难赚到高利润,而由于当地高端需求缺乏,房价的进一步提升也很难拉动”丁祖昱表示 住建部政策研究中心主任秦虹认为,人口和产业是二三线城市楼市能否持续的根本,二线城市受限于城市容量和人口规模,自用型需求有限,更多的是来自于投资性的需求,一有调控就首当其冲受到波及 行业增速下降 在杨红旭看来,三四线城市的房地产市场已经整体供过于求,发展空间有限 根据业内分类,中国有289个地级以上城市,除了4个一线城市、33个二线城市外,252个都是三线城市多数三线城市房地产市场容量小,需求有限且供给无限此外,地方财政过度依赖房地产市场,导致波动风险很大 “那些房价较低、均价水平在6000元/平方米以下的三线城市存在较大风险”丁祖昱认为,在成交量低平、价格更低的市场中,即便是成本控制较好的一些规模房企,项目利润也很难如想象中可观,而且增加了企业的管控半径和管控难度,消耗了管理团队 “我们调研了很多三四线城市,发现供给压力巨大而总的需求有限,很多楼盘从年初到年底价格几乎没有怎么涨过,其中东北的三四线城市已成为不少开发商的梦魇,某些城市例如丹东目前的去化周期高达近7年,如果把未来的供应算上,去化周期更是长得可怕”世联地产研究人士指出 世联预计,2014年将延续当前城市分化的态势,住宅供给面积增加10%左右,而需求却有所衰退,行业整体的去化率会低于2013年,预计销售面积同比增长5%,全国均价增长5%,销售金额增长10.2%,增速均远低于2013年 世联指出,2011年行业增速的下滑,导致很多开发商在2012年初面临着巨大的偿付危机,不得不降价来保证现金流的安全在2014年,行业增速的下降同样会带来较大冲击, 
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