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土地流转资本凶猛 跟过去炒房一样开始炒农地

2017-08-06 16:23:04编辑:濮阳罗人气:



13日《每日经济新闻》头版 土改催生城市资本下乡买地:买晚了赚的就少了 每日经济新闻2014-01-14 十八届三中全会闭幕之后的一个多月,在河北流转了数千亩土地搞种植的商人老严发现,找他推销土地的人忽然多了起来 虽在农业领域闯了十多年,但一直老实种菜的老严很纳闷,这些农地介绍人不像往常接触的农民,而更像北京常见的房地产中介,操着模式化推销语言,“老板,xx地靠近公路交通便利,地块连片升值潜力大,现在要改革了,包您有得赚!” “竟然还存在这么一个群体”老严最近在接受《每日经济新闻》记者采访时,感叹这些人的“精明”,“跟过去炒房一样,这些人自认为看准了政策,想说服我们炒农地,或者他们自己低价入手流转土地,再高价转给我们,赚个差价” “按照《农村土地承包经营权流转管理办法》,只要取得原承包方也就是村民的同意,受让方就可将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转,本意是为放活农业生产经营”一位农业部人士告诉记者,“但如果城市工商资本涌入承包地流转进行炒作,价格层层加码,这会使农民得实利的改革本意被扭曲,值得警惕” 土地买手化身“合作社” 上述农业部人士表示,“资本炒作农地,不但挤占农民的就业和发展空间,而且因其成本上升,容易加剧土地流转的‘非粮化’和‘非农化’倾向” 农村承包经营地是怎么变成资本炒作“钓饵”呢?通过老严的介绍,《每日经济新闻》记者接触到了其中一位“卖地者”“我们的合作社赶在三中全会之前批下来了!”电话里的“卖地者”耿燕来自北京,语调快速而干脆耿燕之前和她的安徽男友回到家乡阜阳运作,成功收集到5个同村乡亲的身份证,走过常规流程,拿到了合作社的批准,在十八届三中全会召开之前,建起了“自己的”合作社 她表示建立合作社“越早越好”,并且强调这是她和男友“自己的”合作社“成立这个合作社是我们创业的一部分,政府越来越重视农业和土地”她和男友坚信抓住了所谓时代变革的脉动,找到了致富捷径 实际上,耿燕和男友并不打算将青春真的投入这些土地“我从没在农村呆过,我们都不懂种地,也不打算种地,先把地占了,以后肯定会越来越值钱的”耿燕向记者坦言,建立合作社并不是为了开展种植或养殖,而是为了土地,“机不可失,现在越来越多人打土地的主意,再耽搁下去,农民也许会涨价,赚的就少了!”她同时急迫地询问记者是否具备资源,是否可以帮其介绍企业去租种土地 原来,耿燕与男友的策略是以最少的花费建立合作社,以合作社名义到北京等大城市招徕租地者,估摸出租地面积和种养殖意向后,回到本村以低廉价格预先流转土地或使村民以土地入股成为土地股份合作社,再加价转手租出耿燕说,“方式很灵活,我们有合作社作门面”合作社的招牌下,真实动机难以察觉 老练的老严分析表示,这完全是“空心社空手套白狼”在某种意义上,耿燕的做法更可称之为“土地买手”而这样的买手并不止耿燕一人 资本开始“圈地运动” 截至2012年12月底,全国家庭承包经营耕地流转面积达到2.7亿亩,其中,流入工商企业的耕地面积为2800万亩,比2009年增加115%,占流转总面积的10.3%一位随相关部委参与过地方调研的专家直言,“现在等着钻政策空子的人很多,利用自身和农民之间的信息不对称,认为可以在改革中捞一笔,成立一个空壳合作社其实是挂羊头卖狗肉,倒买倒卖囤地等涨价” 《每日经济新闻》记者在河南了解到,有合作社流转5000多亩土地后,其中半数用来进行二次流转,而二次流转出的土地全部用来种植山药、梨树等经济作物,种粮者寥寥 上述农业部人士表示,“中央关于工商企业参与农村土地流转的政策是一贯的,针对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地导致的‘非农化’和‘非粮化’问题,历年的中央1号文件都提出了加强土地流转管理和服务、保障农民土地流转主体地位等政策要求” 十八届三中全会赋予了农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保的权能,而这成为了“耿燕们”吸引流转土地者的金字招牌 一些资本开始瞄准了土地流转这个市场耿燕甚至教记者如何帮她招徕租地者,“你就这样跟老板们说,以后承包地可以抵押、担保贷款了,将激活农村土地的巨量资本,也就是说农村地更值钱了,趁现在农民还不懂,地价还很便宜,你可以入手一批地,转手就赚钱,或者先用我们合作社的名义自己搞种养殖” 中介游走于灰色地带 新土改浪潮也催生了土地中介人这一职业 过去,大多数土地流转发生在相熟的村民或邻村之间,或由村委、镇政府牵线介绍,但也有部分人脉熟络、头脑灵活的人担任了农村土地流转的中介角色现在,随着土地改革提速,这部分人也逐渐走向台前,成为了“土地中介人” 在相关搜索引擎中输入“土地中介人”,这个群体的信息已经出现在各贴吧、讨论群、甚至县级新闻中在内蒙古通辽市做了十多年农村土地中介工作的于振海告诉《每日经济新闻》记者,“现在越来越多企业到地方租地,我们熟悉本地情况可以大大节约企业时间和成本,避免出现村民与企业扯皮的情况” 在一个专门介绍农地流转资源的网站上,记者与广东韶关地区一位陈姓土地中介人取得了联系陈先生向记者证实,现在有企业看中了政府倾向农村的政策和土地的增值潜力,抢先下乡流转土地,等待土地升值转手 前不久,作为“土地中介人”的陈先生遭遇了“土地买手”,“虽然现在真心租地搞种植的企业还是多数,但那些来了先询问承包地能不能抵押、租赁,大范围广区域对比已租赁土地情况以估计升值可能的人也多起来了” 这样的“土地中介人”也处于政策灰色地带山西财经大学教授吴世斌告诉记者,这类“土地中介人”与上述土地买手之间,存在随时互换身份的可能,“一念之差的区别,在利益的驱使下完全可能做出同样损害农民财产权利的事情,比如来回倒地” 《每日经济新闻》记者以寻地者身份向河南南阳李姓土地中介人咨询信息,李先生建议,“可以投资林地试试,目前林地价位低,有10元左右一亩的,高的在100元左右一亩的,还有升值空间,出钱一次性买断经营权,有林权证可以过户”对于农地,李先生则表示,“现在南阳这边的价格已经涨得较高,如果做投资,每亩转手再租保守赚100元左右差价吧” 吴世斌认为,当地政府可以考虑通过扶持设立有资质有准入的农地推介机构,利用政府行为赋予民间的土地中介相应身份,也许可将其规范为确保农民利益的机构 土改须维护农民财产权 逐渐逼近核心领域的土地改革正拉开大幕,农村土地使用制度改革方向先行明确 2013年12月30日,在公布第二次全国土地调查主要成果时,国土资源部副部长、国务院第二次全国土地调查领导小组办公室主任王世元明确表示,农村土地使用制度改革必须严守耕地红线,确保现有耕地基本稳定承包经营权必须在最严格耕地保护制度下流转;集体建设用地流转必须符合规划和用途管制;城镇化用地必须走节约集约之路 王世元强调,所有改革都必须以维护农民财产权利为核心 2014年1月5日,新华社援引国务院发展研究中心研究员刘守英观点指出,当前土地问题十分复杂,牵涉利益相关方太多,土地管理制度改革理论准备不够充分,需要考虑现实、政策与法律的平衡,所以只能由中央统一部署,进行周密的政策设计 关于堵漏资本炒作农地流转,2013年中央1号文件下发后不久,农业部经管司便已发声,“不支持、不鼓励工商企业大面积租种农户承包耕地,与农民争夺耕地经营权”,而是引导工商资本重点从事种养业产前、产后服务、设施农业、规模化养殖和“四荒”资源开发等适合企业化经营的产业 吴世斌认为,宏观改革之下还应更新基层监管细则,以堵伤民漏洞刘守英认为,要在坚持土地公有制、坚持以耕地保护为核心的用途管制制度前提下,借助市场在土地配置中的决定性作用,赋予农民更多财产权利,完善征地制度,实现我国土地治理体系和治理能力的现代化 全国农地流转面积已达四分之一 经济参考报2014-01-14 《经济参考报》记者从农业部获悉,截至2013年11月底,农民承包土地的经营权流转面积达到26%左右,全国农村承包50亩土地以上的大户达到287万家,家庭农场的平均面积达到200亩左右 有分析认为,我国农村土地改革开始向纵深推进2014年,农村土地制度改革有望在稳定家庭承包关系的基础上,推进所有权、承包权和经营权三权分离的机制,推动农地资源有效配置和适度规模经营的发展 农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇说,深化农村土地制度改革要坚持农村的基本经营制度,包含三大方面:一是坚持农村土地集体所有制;二是坚持家庭经营为基础、为主体;三是坚持土地承包关系长久不变在坚持土地基本制度的基础上推进土地经营权流转,将是接下来的工作重心之一 中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田对《经济参考报》记者表示,十八届三中全会提出“构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产性权利”,其核心就是“三权分离”:尊重原有的集体所有权,划断农民的承包权,在此基础上保护务农者的经营权 “改革开放至今,承包权和经营权大部分时间是合二为一的现在看来,将承包权和经营权分离,将成为土地改革的一项重大突破这意味着农民可以把自己的承包地转让经营,如果需要了还可以拿回来过去农民不敢随便把地让给别人种,但现在明确了承包权和经营权之后,这样的担忧就少了很多”郑风田说 张红宇表示,农地产权是一个包含了占有、使用、收益、处置等多项权利在内的权利束各项权利如何设置及在不同主体间分配,对农地制度的公平与效率具有重大影响而构建“三权分离”的农地制度,最为重大的意义就是使农地的经营权相对独立,为其在更大范围内优化流动配置和发挥作用拓展了巨大空间,也为形成多元化的农地经营模式创造了必要条件 郑风田认为,此前在安徽省开展的土地信托试点就是多元化农地经营模式的重要案例 安徽土地信托试点,就是在不改变农村土地农业用途以及坚持集体所有权和土地承包权稳定不变的前提下,农村土地承包人基于对受托人的信任,将其承包的土地的经营权在一定期限内信托给受托人,由其利用专业规划经营管理或使用,通过资本化运作,土地收益归受益人所有 日前,德国拜耳集团下属拜耳作物科学(中国)有限公司正式确认将把管理服务及产品投入到安徽,成为首例外资介入中国土地流转的项目 郑风田表示,正是因为对土地承包权和经营权的定位非常明确,农民才能放心地把土地经营和管理委托给信托公司也只有在这样的前提下,信托公司才有机会引进外资,形成全新的多元化的土地经营主体 张红宇说,多元化经营主体也是解决我国粮食安全问题的一把“利刃”我国2.6亿农户中,60%至80%属于自给生存型,而平常人们所吃的商品粮依靠的是20%至40%的经营主体为改变现状,提高商品化农产品的供给率,土地制度改革是先决条件 构建“三权分离”的农地制度,还有望为解锁农地抵押困局创造最为关键的制度基础 张红宇表示,承包权和经营权两权分离之后,原承包者拥有长期稳定的承包权,能够稳定获得承包权的财产收益,并以此为其提供基本生活保障而经营者则可以自身持有的、相对独立化的经营权为客体来设定抵押经营权抵押给金融机构或其他债权人,并不影响承包农户和集体的土地承包关系经营者到期不能偿还抵押债务,金融机构或其他债权人也不能取得承包方的地位,只能是以土地经营获得的农产品收入或地租收入优先受偿承包权与经营权的分离, 
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